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Immobilienkredite und Vorfälligkeitsentschädigungen

Zurzeit sind Hypothekendarlehen so günstig wie noch nie zuvor. Deshalb verwundert es nicht, dass auch heute noch sehr viele Kunden einen Immobilienkredit bei einer Bank aufnehmen, um sich so ein Eigenheim finanzieren zu können. Gleichwohl lassen sich bevorstehende Dekaden kaum en détail planen, und so kommt es nicht selten vor, dass die ursprünglich aufgenommenen Kredite vor Ende der Vertragslaufzeit „auf einen Schlag“ abbezahlt werden möchten oder müssen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Nicht selten bittet die kreditgebende Bank sodann jedoch zur Kasse und verweist auf die sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“. Diese muss jedoch mitnichten in jedem Falle bezahlt werden.

Was genau wird unter der Vorfälligkeitsentschädigung verstanden?

Bei einem Kreditvertrag wird der Kreditnehmer verpflichtet, den Kredit zzgl. Zinsen an den Kreditgeber, also die Bank, zurückzuzahlen. Hat der Vertrag einen gebundenen Sollzins zur Grundlage, so rechnet die Bank mit diesen monatlich anfallenden Zinsbeträgen. Entscheidet sich der Kunde nun jedoch, den Kreditbetrag bereits vor Vertragsende zurückzuführen und kündigt er rechtmäßig, so würde die Bank diese eingeplanten Zinsen verlieren – denn der Betrag würde jetzt nur noch in einer Schlussrate zurückgezahlt werden und nicht mehr in verzinster Weise. Diesen Zinsverlust macht die Bank als Schadensposition (nicht: entgangener Gewinn) geltend und verlangt ihn als Vorfälligkeitsentschädigung zurück.

Woher weiß der Kunde, ob die Bank den Anspruch geltend machen kann?

Freilich lässt es sich nicht pauschal festlegen, wann dieser Anspruch der Bank zurecht gefordert werden kann und wann nicht. Allerdings unterliegt der Kreditgeber als Bank bestimmten vertraglichen Informationspflichten, deren Verletzung dafür sorgen kann, dass der genannte Anspruch von vornherein nicht entstanden ist. Denn nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Das könnte beispielsweise dann der Fall sein, wenn die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung nicht hinreichend verständlich und umfassend im Vertrag niedergelegt wurde. Aber auch schwierigere Details wie z.B. eine Nichtberücksichtigung von Sondertilgungsrechten können den Anspruch der Bank fallen lassen. Denn anderenfalls könnte der Kreditnehmer trotz rechtmäßiger Kündigung schlechter gestellt werden als bei ordnungsgemäßer Erfüllung – hätte er nämlich von seinen jährlichen Sondertilgungsrechten Gebrauch gemacht, so wäre die Zinsbelastung eine niedrigere gewesen.  Auch der gesamte Widerruf eines belastenden Darlehensvertrags wäre denkbar und rechtmäßig, wenn der Kreditgeber bei Vertragsabschluss keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung beigefügt hat. Ob und was davon möglicherweise auch auf Ihren Vertrag zutrifft, sollte unbedingt von rechtskundiger Seite überprüft werden.

Warum ist das derzeit so wichtig?

Der oben zitierte § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in dieser Fassung erst seit März 2020 normiert. Das bedeutet, dass das Abwehren der Ansprüche wegen frühzeitiger Rückzahlung der Darlehenssumme für alle Verträge, die seitdem abgeschlossen wurden, von Bedeutung sind – bei Verträgen mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung ist der Vertrag als ganzer sogar schon dann angreifbar, wenn er nach 2010 abgeschlossen wurde.Sollte eine Vorfälligkeitsentschädigung bereits gezahlt worden sein, so muss jedoch stets die drohende Verjährung von drei Jahren beachtet werden. Zusätzliche Relevanz gewann diese rechtliche Problematik zudem durch das Urteil des OLG Frankfurt, 17 U 810/19 (WM 2020 S. 1914) vom 01. Juli 2020, in welchem der Vorfälligkeitsentschädigungsanspruch sogar schon deshalb nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen wurde, weil eine kreditgebende Bank über ihre eigentliche Informationspflichten hinaus noch Zusatzinformationen in den Vertrag mit aufnahm, welche jedoch nicht klar und verständlich genug formuliert wurden, während aber der eigentlichen Informationspflicht nachgekommen wurde. Diese Rechtsprechung zeigt die restriktive Haltung der Gerichte gegenüber der Auslegung von Kreditverträgen und gibt umso mehr Anlass, die eigenen Darlehensverträge anwaltlich überprüfen zu lassen.

Post Author: B. Riegel

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